2011年10月22日

繰上返済と住宅ローン控除

最近、
住宅ローン控除を考えたときに、繰上返済をすべきか
というようなご質問をあちこちで目にします。

Q&Aサイトなどを見ると、
「繰上返済は早いほうが得だから、早く繰上返済した方が良い」
という趣旨の回答をよく目にしますが、
果たして本当にそうなのでしょうか?


結論から言うと、

住宅ローン控除の率(1.0%など)+運用利回り > 借入金利

ならば、繰上返済しないで定期預金などにしておいた方がお得です。

ただし、ここで前提としているのは、
繰上返済するつもりだった分は、使わずに貯めておき、
住宅ローン控除が小さくなったときや無くなったときに、
一気に繰上返済にまわすことです。


具体的には、
住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が1%を切っている方は、
無条件で、預金しておいた方が良いです。

住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が1%を上回っている方も、
例えば借入金利が1.2%なら、0.2%以上の利回りの運用が出来れば、
繰上返済しない方が良いです。
0.2%以上の利回りというと、現在の超低金利下では難しいと思われるかもしれませんが、
例えば、ネット銀行の定期預金などでは、0.2%を上回るものは少なくありません。


例えば、住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が固定金利で2.5%というような方は、
1.5%以上の利回りが出せないなら、繰上返済した方が良いです。
現在の状態で1.5%以上の利回りを出すには、リスクを取らないといけないですね。
もちろん、そのリスクを取って、1.5%以上の利回りが出せるなら、
繰上返済しないで投資した方が良いです。



ところで、
今回の話の本筋からは外れますが、
今現在住宅ローンを借りている方で、
借入金利が1%を切るなんてことがあるのかexclamation&question
と思われた方、いらっしゃると思います。

今は、普通にあるのです。
メガバンクや大手信託銀行では、通期引き下げ(優遇)で、0.875%という数字も珍しくはありません。

変動金利で借りていて、
数年後に優遇幅(今で言う引き下げ幅)が小さくなるという方、
あるいは
通期優遇(通期引き下げ)だけど、▲1.2%程度までの方
借換を検討されてはいかがでしょう?


posted by nano at 01:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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