2015年01月16日

住宅ローンの金利と市場金利

ここ最近の債券市場では、長期金利が史上最低水準まで下がっています。

では、住宅ローンの金利はどうなっているでしょうか。


住宅ローンの金利と一口に言っても、
変動金利か、固定金利か、また固定金利なら何年固定か、で動向は異なります。
また、それらが影響を受けている債券市場も異なります。


≪長期金利 と 住宅ローン固定金利≫

債券市場で言う「長期金利」とは、広義には期間の長い債券の金利ですが、狭義には「新発10年国債」の金利を指します。
報道などでは後者すなわち「新発10年国債」の金利を指すのが一般的です。

1月15日の終値で、0.250%で過去最低水準まで下がっています。

長期金利は、住宅ローンの「固定金利(10年固定やフラット35など)」に大きく影響します。

住宅ローンを扱うほとんどの金融機関では、毎月1日に金利を見直しますが、
ソニー銀行は独特で、15日に翌月の金利を公表しています。
数時間前に公表された2月の10年固定金利は、1.023%(住宅ローン金利プラン・新規・自己資金10%以上)というものでした。
これは、1年前よりも約0.4%も低い金利ですし、数年前の変動金利よりも低い金利です。

もし今後、金利が1年前の水準に戻るときには、「金利が上がった」と報道されるのではないかと思いますが、下がったものが元に戻るだけで、歴史的に見ればそれでもなお低水準です。


≪無担保コール と 住宅ローン変動金利≫

一方で、住宅ローンの金利に影響を与えるもう一つの金利として、「無担保コール翌日もの」があります。
これは、日銀がある程度コントロールしています。
リーマンショック後の2008年12月に0.1%、2010年10月に0.00〜0.10%(実質的ゼロ金利)となって以降、変わっていません。

この金利は、ほとんどの銀行の住宅ローンの「変動金利」に直接的に影響しています。
したがって、ほとんどの銀行で、住宅ローンの「変動金利」の店頭金利(基準金利)は、2009年以降まったく変わっていません。

この間、「住宅ローン金利が上がった」と報道されたことが何度かありますが、それらは固定金利の話であり、変動金利の店頭金利に関しては変わっていません。
むしろ、実質的な適用金利は、各行独自の引き下げ(かつては優遇と言った)で下がっている銀行が多いです。



このように、固定金利と変動金利は異なる動きをします。
また、ここ最近に限って言えば、変動金利よりも固定金利の方が大きく動いています。
感覚的に「変動金利が怖い」と感じる方は多いようですが、「固定金利はいつ固定するかで大きく異なる」ということには気付いていない方が多いように思います。

金利がどう動くかを予測することはムズカシイですが、
どういう理由で動くか、どう動いてきたかを知っておくことは大切なことではないかと思います。
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2011年10月22日

繰上返済と住宅ローン控除

最近、
住宅ローン控除を考えたときに、繰上返済をすべきか
というようなご質問をあちこちで目にします。

Q&Aサイトなどを見ると、
「繰上返済は早いほうが得だから、早く繰上返済した方が良い」
という趣旨の回答をよく目にしますが、
果たして本当にそうなのでしょうか?


結論から言うと、

住宅ローン控除の率(1.0%など)+運用利回り > 借入金利

ならば、繰上返済しないで定期預金などにしておいた方がお得です。

ただし、ここで前提としているのは、
繰上返済するつもりだった分は、使わずに貯めておき、
住宅ローン控除が小さくなったときや無くなったときに、
一気に繰上返済にまわすことです。


具体的には、
住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が1%を切っている方は、
無条件で、預金しておいた方が良いです。

住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が1%を上回っている方も、
例えば借入金利が1.2%なら、0.2%以上の利回りの運用が出来れば、
繰上返済しない方が良いです。
0.2%以上の利回りというと、現在の超低金利下では難しいと思われるかもしれませんが、
例えば、ネット銀行の定期預金などでは、0.2%を上回るものは少なくありません。


例えば、住宅ローン控除が1%の方で、借入金利が固定金利で2.5%というような方は、
1.5%以上の利回りが出せないなら、繰上返済した方が良いです。
現在の状態で1.5%以上の利回りを出すには、リスクを取らないといけないですね。
もちろん、そのリスクを取って、1.5%以上の利回りが出せるなら、
繰上返済しないで投資した方が良いです。



ところで、
今回の話の本筋からは外れますが、
今現在住宅ローンを借りている方で、
借入金利が1%を切るなんてことがあるのかexclamation&question
と思われた方、いらっしゃると思います。

今は、普通にあるのです。
メガバンクや大手信託銀行では、通期引き下げ(優遇)で、0.875%という数字も珍しくはありません。

変動金利で借りていて、
数年後に優遇幅(今で言う引き下げ幅)が小さくなるという方、
あるいは
通期優遇(通期引き下げ)だけど、▲1.2%程度までの方
借換を検討されてはいかがでしょう?
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2011年09月09日

住宅ローンのランキングサイトはあてになるか?

最近ブログをサボり気味です。

数少ない読者の皆さま、スミマセン。
m(_ _)m


今日は、ランキングサイトの話です。

世の中、色々なランキングサイトがありますね。
住宅ローンについても、様々なランキングサイトが見られます。

それを参考に、借入先を決めている方も少なからずいるようです。

ですが、そのランキング、本当にアテになるのでしょうか?

私がいくつか見たものは、残念ながらほとんどアテになりません。

その理由ですが、いくつか例示すると、
・調査主体が明示されていない。
・調査期間が明示されていない。(古い情報が多い)
・統計の母数が明示されていない。
・タイプの異なる商品(例えば、変動金利とフラット35)が分別されていない。
などが挙げられます。

逆に言えば、上記のような点が明示されているサイトのランキングは、ある程度あてになると考えても良さそうです。

誰でもいつでも投票できるタイプのランキングは、どうでしょう?

一見良さそうですが、あまり信用できません。
同じ人が何度も投票できてしまうものは、公平性に欠けます。
重複しての投票が出来ないことは重要です。
また、商品性が日々進化している住宅ローンでは、統計調査がいつ行われたものか、は重要な要素です。
ですから、このような要素をコントロールできる調査主体が明示されていることは、ランキングという統計においては重要なことだと思うのです。


しかし、
一番重要なのは、そのようなサイトの情報は「参考」にとどめ、しっかりと自分自身の主観で比較検討することなのかもしれませんね。
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2011年08月02日

【フラット35】S 金利引下げ幅拡大の適用期間終了日のお知らせ

現在、当初10年間の金利を1%引き下げとしている
【フラット35】S
ですが、
今年いっぱいの措置が繰り上がり、9月末までになったようです。

詳しくは、住宅金融支援機構のサイトをご覧ください。
http://www.jhf.go.jp/topics/topics_20110802.html
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2011年03月23日

夫婦共働きでの住宅ローン

夫婦共働きで、住宅ローンを組まれる方、多くいらっしゃると思います。

今日は、その組み方の種類と特徴の紹介です。

「種類なんてあるの?」
という方も多いと思いますが、あるんです。
大きくは、次の3つに分けられます。
◆ペアローン
◆連帯保証
◆連帯債務


では、それぞれの特徴を簡単に見てみましょう。


まず、『ペアローン』です。
これは、夫婦それぞれで、独立したローンを組む形です。
ローンの期間や金利タイプなどは、それぞれ自由に選択できます。
住宅ローン減税は、それぞれの残債に対して、それぞれが受けられます。
夫婦どちらかに万一のことがあった場合、該当者のローンは団信で完済されますが、残された方のローンはそのまま残ります。


次に、『連帯保証』です。
これは、夫または妻のいずれか1人のローンです。
ただし、ローンの審査上は夫婦2人の収入を合わせて計算し、夫婦2人ともが責任を持つことになります。
住宅ローン減税は、残債に対して、契約者だけが受けられます。
契約者に万一のことがあった場合には、ローンは全額が団信で完済されますが、
連帯保証人に万一のことがあった場合には、ローンは全額残ります。


最後に、『連帯債務』です。
これは、夫婦2人の1つのローンです。
2人のローンですから、ローンの審査上は夫婦2人の収入を合わせて計算し、夫婦2人ともが責任を持つことになります。
住宅ローン減税は、それぞれの残債に対して、それぞれが受けられます。
ただし、1つのローンですから、「それぞれの残債」とは何か?が問題になります。
これは、物件価格、登記の持ち分比率、それぞれの頭金の金額から、「自動的に計算」されます。
主契約者に万一のことがあった場合には、ローンは全額が団信で完済されますが、
連帯債務者に万一のことがあった場合には、ローンは全額残ります。
ただし、フラット35の場合には、連帯債務者に万一のことがあった場合もローンが完済される「デュエット」という特殊な団信もあります。(もちろん保険料はその分高いですが。)


ところで、よく、「収入合算」という言葉を耳にしますが、その場合、「連帯保証」か「連帯債務」かのいずれかです。
ただし、どちらなのかは、収入合算という点だけではわかりません。
どちらを扱っているかは金融機関によって異なるからです。
ただ、「連帯保証」の方が多いようです。




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2011年01月07日

住宅ローン 繰上返済の季節?

住宅ローン減税を受けている方は、1月に繰上返済をする方が結構多いと思います。

繰上返済には、『返済額軽減型』と『期間短縮型』があることは、以前このブログでも書きました。

よく、
「『期間短縮型』の方が、利息軽減効果が大きいです。」
という記事を目にしますし、
「1回しか繰上返済しない」ならそのとおりです。

が、

しかし私は、「『返済額軽減型』をオススメしますexclamation

継続的に繰上返済をするのであれば、『返済額軽減型』でも同じ利息軽減効果を得られ、しかも不測の事態に対応しやすいからです。

これについては、詳しくは下記をご覧下さい。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/keigen.html



さて、今日の本題は、
「そもそも、繰上返済をした方が良いのか」ということです。

不測の事態に対応するには、月々の住宅ローンが安い方が良いのは当然ですが、
それよりも重要なのは、

「手元にお金(またはすぐにお金に戻せる資産)があること」

です。


時々、「今の返済額がきついから、軽減型で繰上返済をする」という声を聞きますが、これは本末転倒、大きな間違いだと思います。

例えば100万円あったら、それで返済額をどれだけ軽減できるでしょう?
金利2.5%、残債2000万円、残期間30年で、100万円を繰上返済すると、月々の返済額はどのくらい安くなると思いますか?

答えは、約4千円安くなります。(79,024円→75,073円)

「返済額が少なくなった」と実感できるほどのまとまったお金があるのだったら、そのお金を切り崩していった方が安全です。
毎月1万円を崩していっても、8年間は保つのです。

無理して「住宅ローンの繰上返済」をした後で、何かあって金利の高い「カードローンやクレジットカードのキャッシングを使う」のでは、繰上返済の効果などあっという間に無くなります。


まず、今の生活が重要で、つぎに将来の資産や負債の軽減です。
繰上返済とは、将来の負債の軽減ですから、今の生活に負担にならないことが重要だと思います。

こう書くと、「繰上返済はしない方が良い」と言っているように誤解されるかもしれませんが、そうではありません。
まず「今の生活」を確保した上で、「将来の資産形成」と「繰上返済」を考える。
この3つをバランスよく行っていくことが重要だと言いたいのです。

無理な繰上返済で『繰上返済貧乏』にならないように気をつけましょう。


資産形成も、繰上返済も、何か目標があると良いですね。
それに向けて、でも今の生活に支障がないよう、計画的に進めたいものです。




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2010年10月26日

ゼロ金利政策と住宅ローン -2

東京は、ここ1週間ほどでずいぶん季節が進みました。
外出時は、上に一枚羽織らないと肌寒いくらいですね。


ところで、このブログ、
どういうキーワードの検索でたどり着いたが分かるのですが、
日銀の金融政策の発表以来、ゼロ金利政策と住宅ローンとの関係を気になさっている方が多いようです。

先日も、このブログに一度書きましたが、
変動金利、短期固定、長期固定は分けて考える必要があります。

今日は変動金利に絞った話です。
短期固定、長期固定については、下記のリンクに私の考えが書いてありますので、それを参照なさって下さい。
http://blogs.dion.ne.jp/nano/archives/9755985.html


さて、
ほとんどの銀行では、住宅ローンの変動金利(の店頭金利)は、各銀行の短期プライムレートと呼ばれるものに連動しています。
また、短期プライムレートは、基本的には政策金利に連動しています。
したがって、変動金利は政策金利に連動します。
政策金利が0.1%上下すれば、住宅ローンの変動金利も同じ幅だけ上下します。


では、先日の日銀の発表で変動金利が下がったかというと、下がっていません。

それは何故か。

答えは簡単です。
政策金利は、まだ下がっていないからです。

下記のサイトの「日銀 無担保コールO/Nレート」を、0.1%程度に誘導するというのが、これまでの政策金利です。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ゼロ金利政策とは、これをほぼ0%に誘導するということです。

しかし、先日の政策決定は、これを「0〜0.1%にする」としただけであって、
実際にはまだ0%に誘導していません。

つまり、日銀は、今後ゼロ金利政策をとる可能性を示しただけで、まだゼロ金利政策を実行に移してはいないのです。


住宅ローンの変動金利が下がるのは、実際にゼロ金利政策がとられた後です。
(タイミングは銀行によって数ヶ月のタイムラグがあります。)

ですから、現状では、住宅ローンの変動金利は、まだ下がらないのです。




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2010年10月12日

ゼロ金利政策と住宅ローン

ついこの前まで暑かったのに、季節もすっかり秋ですね。


さて、日銀のゼロ金利政策の件ですが、住宅ローンとの関連についての質問や意見を求められることが多いので、ここにも書いておきます。


住宅ローンに及ぼす影響としては
・変動金利
・短期固定
・長期固定
の3つに分けて考える必要があると思います。


順を追って、まず、変動金利です。
政策金利が、現在の0.1% → 0〜0.1%とのことですから、
実際にゼロ金利となると、政策金利は最大で0.1%下がることになります。
これが銀行ローンに及ぼす影響ですが、
「変動金利」が短期プライムレートに連動しているほとんどの銀行では、「変動金利」の店頭金利が、政策金利の下げ幅に連動して、最大0.1%下がることになりそうです。
(タイミングは各行で若干の差があると思いますが。)
(短プラに連動していない銀行としては、ソニー銀行などがあります。)

ただ、それ以上は下がらない(というか、もう下がりようがない)です。
なお、いわゆる「金利引き下げ(以前で言う優遇)」は銀行間の競争なので、これとは別の話です。

変動金利が短プラに連動していない銀行ですが、市場金利や他行との競争などの観点から、金利引き下げ後で1%あたりまでは下がる可能性がありそうな気がします。


次に、短期固定(概ね5年以下)ですが、
各行とも市場金利が反映されます。
短期債券の市場金利は、
「1%程度の物価上昇が見通せるまではゼロ金利を継続する。」
ということと、
「日銀が短期国債等を買い取る → 債券価格が上昇し金利が低下する」
という流れから、一段下がることが予想されますが、下がり続ける余地はあまりないので、一段下がったところで止まると思います。

ただ、住宅ローン金利の決定には、銀行の戦略的な要素も関係するので、変動金利に近いところに2年、3年が集まってきて、5年もそれに準ずる水準まで下がりそうな気がします。
ただし、銀行も商売ですから、それ以上は下がることは無い気がします。


最後に、長期固定(概ね10年以上)ですが、
「日銀が長期国債等を買い取る → 債券価格が上昇し金利が低下する」
という流れは短期固定と同じなのですが、
一方で、今回の日銀の政策は景気を回復させるためのものであり、景気が回復すれば将来のインフレ懸念があるので、短期固定よりも金利が下がりにくい状況にあると思います。
(言い方は悪いですが、景気回復に無策であるほど長期金利は下がります。)

重要な指標となる10年国債の金利動向などは、日銀の発表以降、値動きが荒かったようですが、落ち着きつつあるようです。
上記のようにインフレリスクがあるので、下がり続けることは考えにくいかと。


以上、全くの私見ですが、参考になれば幸いです。




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2010年07月21日

住宅ローン 3年以上前に借りた方へ 借換を含めた見直しのススメ

かつての住宅金融公庫の「ゆとりローン」などで借りている方、
そのままにせずに借換を検討されてはいかがでしょう?
現在の銀行での貸出金利をご存じですか?

数年前までに銀行の住宅ローンを借りている方、
数年前までは、当初優遇(引き下げ)期間が終わると店頭金利△0.4%といったサービスが主流でしたね。
しかし、現在では通期引き下げ△1.2%以上が珍しくありません。
中には、通期引き下げ△1.6%というケースもあります。

長いローン生活です。
そして、住宅ローンは、年々進化しています。
金融機関によって、金利やサービスは大きく異なります。
もっと言えば、同じ銀行で借りているからといって、みんなが同じ条件ではないのです。 銀行は黙っていては教えてくれません。
知っている人だけが、自分で調べた人だけが、得をする。
逆に言えば、借りっぱなしの人は、銀行にとっては「多くの利息を払ってくれる良いお客様」なのです。


数年に一度は、見直しをしてみましょう。
そして、有利な条件があれば、借換を検討してみることをオススメします。

見直しのタイミングとしては、
・段階金利型の方は、金利が変わるとき、
・固定期間のある方は、固定期間あけ、
・変動金利の方は、返済額が変わる5年に一度程度、
といったところが目安かなと思います。

借換には登記費用などの経費がかかりますが、借換による利息軽減効果は、それを補って余りあることが多いのです。
なお、多くの銀行ローンで借入時に支払った「保証料」は、借り換え時には、残債などに応じて戻ってきます。
(注:保証料の代わりに多額の「手数料」を取る金融機関がありますが、「手数料」は戻ってきません。)

借り換えのコストとしては、登記費用、新規の借入先の手数料・保証料、今までの借入先の繰上返済手数料、などです。
このコストがかかるため、従来は借り換えの目安として、以下の3つが言われてきました。
・金利差1%以上
・残債1000万円以上
・残期間10年以上
しかし、上記に満たなくてもメリットが大きいことが多いです。
特に、固定期間あけの優遇幅(引き下げ幅)が小さくなる場合は、現在の金利差が小さくても十分にメリットがあることが多いです。

一度、シミュレーションをしてみることをオススメします。
(ご自分でのシミュレーションが難しい方は、下記サイトから私にご連絡頂ければ、お手伝いいたします。)
住宅ローン 借り方と繰上返済の新常識 〜住宅ローンの常識を疑おう〜

(余談ですが、かつては「優遇」と言っていましたが、現在は「引き下げ」と言われています。)




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2010年06月03日

住宅ローンは長く借りよう

住宅ローンを借りている方、これから借りる方、多いと思います。

よく雑誌や他のサイトを見ると、
「1年でも短く借りた方が、総返済額が減ってお得です!」
って書いてあります。

たしかに、ある意味、真実ではあります。

けれど、それは、繰上返済をしなかった場合の話です。

私としては、
「1年でも長く借りた方が、毎月の返済額が減って安全です!」
と声を大にして言いたい。

「でも、総返済額が増えるんでしょ?」
と言われそうですが、そんなこと無いです。

繰上返済をすればいいんです。

「毎月返済しなければいけない額」と「毎月返済できる額」は違います。
お給料が減るかもしれないこの時代、
「毎月返済しなければいけない額」は出来るだけ小さい方が良いと思いませんか?

「毎月返済しなければいけない額」は減らしておいて「毎月返済できる額」を返済すればいいんです。

長く借りても、繰上返済をすれば、
結果的には、短く借りたときと同じ額に出来るんですから。

詳しく知りたい方、ぜひ↓をご覧下さい。

http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/

グラフ入りで解説しています。
posted by nano at 21:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月28日

初めてブログを作ってみました

皆さま はじめまして。

nano といいます。

フリーのファイナンシャルプランナー(FP)です。

FPというと、一部の資産家のためのものと思われる方も多いかもしれませんね。

でも、アメリカでの「FP」は、一般市民にとって、「医者」「弁護士」とならんで3人の「かかりつけ」として身近な相談相手になっています。

私は、アメリカでの「FP」と同様に、一般家庭の皆さまにとって、お金に関する様々なことに関して、身近で気軽な「かかりつけ」として総合的に相談に乗らせて頂ける存在になることを目指しています。

これから時々情報発信をしていきますので、皆さまのお役に少しでも立てれば嬉しいですexclamation×2

今日は、自己紹介として、nanoが作成したサイトを2つ紹介します。

◆ソニー銀行の住宅ローンについて考えてみました。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/
おかげさまで好評で、既に多くの方からお問い合わせも頂いています。

◆住宅ローン 借り方と繰上返済の新常識 〜住宅ローンの常識を疑おう〜
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/
つい最近、新規に開設しました。
まだまだ、進化中ですが、お役に立てる情報を載せています。
ご意見をお寄せ頂ければ幸いです。

どちらのサイトからも、私 nano にコンタクトを取ることが出来ます。
無料でのご相談も受け付けていますので、お気軽にご利用下さい。

では、今後ともよろしくお願いいたしますexclamation




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